Зохран Мамдани има големи жилищни планове. Ето какво стои по пътя

Ню Йорк е в захващането на най -лошия си дефицит на жилища от повече от 50 години. Само 1,4% от наемите на жилища са разполагаем, а типичното домакинство в Ню Йорк заплаща повече от половината от приходите си от 70 000 $ при наем.

Градските водачи от десетилетия дават обещание нови жилища на налични цени. Мамдани, който завоюва демократичния кмет на Ню Йорк, се ангажира да замрази наемите на единици, нормализирани на наем, в случай че бъде избран; Изградете 200 000 трайно налични жилището през идващото десетилетие; и удвояване на сумата пари, която градът харчи за опазване на публичните жилища. Кампанията на Мамдани не отговори на настояването на CNN за повече детайлности по отношение на проектите му.

„ Нуждаем се от доста по -достъпни жилища “, се споделя в акцията на своя уеб страница. „ Жилището, което се построява, постоянно е недостъпно за работещи фамилии, които се нуждаят най -много. “

Но наличното жилищно развиване е демонски комплицирано и изисква дълбоки държавни дотации, с цел да създадат единици налични за наемателите с ниски приходи. И доста притежатели на жилища на налични цени и жилищното ръководство на Ню Йорк (NYCHA) към този момент изостават от сметките си.

„ Каучукът ще се срещне с пътя “ на жилищните политики на Мамдани, съобщи Хауърд Слаткин, изпълнителен шеф на Съвета за жилищно настаняване и обмисляне на жителите, организация с нестопанска цел. „ Трудно е да се приказва за тези проекти, без да приказваме за къпането на бедствия в жилищата на наличното жилище в Ню Йорк. “

От 2020 година разноските за жилища, контролирани с наем, са се нараснали с 22% на единица, сочат данни на Корпорацията за запазване на общността, заемодател за жилищно настаняване с нестопанска цел. Повишаването на разноските за комунални услуги, застраховка и строителство затруднява запазването на настоящите акции на жилища на налични цени в положително положение или създаване на нови единици.

„ Това, което се случва на федерално равнище, е най -голямата ни опасност да съставим постоянен проект за развиване на жилищата за Ню Йорк “, сподели тя.

Наем замръзване

Ако бъде определен, Мамдани евентуално може да извърши обещанието си да замрази наемите за към 1 милион нормализирани чартърен единици-почти половината от наемите на Ню Йорк. Но може да има непредвидени последствия от проекта.

Кметът назначава членове в Съвета за насоки за наем, който дефинира годишните нараствания на наем на нормализирани единици. Бордът замрази наемите три пъти през последното десетилетие.

Бордът в понеделник утвърди нарастването на наемите на нови лизингови контракти, започващи през октомври, ходът, който Мамдани подлага на критика като „ удар за битка с наематели, нормализирани на наем “.

Но като наематели, притежателите на жилища на налични цени също се оправят с по -високи разноски.

Разходите за контролирани от наем единици се усилват два пъти по-бързо от приходите на притежателите, съгласно Корпорацията за запазване на общността. Почти една трета от заемите в портфейла му са здания, които нямат задоволително чист действен доход-доход минус оперативни разходи-за изцяло покриване на ипотечните заплащания. Осем % от заемите бяха делинквентни.

200 000 налични апартамента

Планът за заледяване на наем на Mamdani може да подкопае задачата му да построи 200 000 обществено субсидирани, нормализирани наеми, непрекъснато налични жилища през идващото десетилетие за семействата и възрастните с ниски приходи.

„ Замразяването на наем ще промени метода, по който преобразуването може да се отплати за бизнесмена “, споделя Дейвид Рейс, професор по право в университета Корнел, който е служил в Съвета за насоки за наем под кмета Бил де Блазио.

И с цел да бъде непрекъснато наличен за извънредно наематели с ниски приходи, това ще изисква по-дълбоки държавни дотации, в сравнение с Мамдани даде обещание, споделят специалистите. Предишните кметове в Ню Йорк се пробват да произведат жилища за необятен набор от приходи, с цел да оказват помощ за компенсиране на по-високите дотации за надълбоко достъпими единици.

„ В вярната посока е да се съсредоточим върху хората с най -големи провокации за досегаемост “, споделя Алекс Шварц, професор по градска политика в новото учебно заведение и сегашен член на Съвета за насоки за наем. „ Важно е да се признае, че финансовите долари няма да стигнат толкоз надалеч във връзка с общия брой единици, в случай че те отидат единствено към хора с извънредно ниски приходи. “

Мамдани желае градът да вземе назаем 70 милиарда $ за създаване на жилища на налични цени през идващото десетилетие, на върха на към 25 милиарда $, които към този момент възнамерява да влага.

Това не е лесна задача - той ще се нуждае от държавно утвърждение, защото проектът ще надвиши лимита на дълга на града с към 30 милиарда $, както и утвърждението на градския съвет на Ню Йорк за промени за зониране, които биха улеснили построяването.

„ Това би било доста увеличение